FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

No último post sobre GESTÃO PATRIMONIAL falei que nos novos aportes no setor de imóveis estou dando preferência aos FIIs e ainda migrando para eles os recursos antigos me desfazendo gradualmente dos imóveis existentes. Pois percebo muitas vantagens com a mesma segurança. Resumidamente:  "FIIs São fundos que investem em empreendimentos imobiliários (exemplos: edifícios comerciais, shopping centers, hospitais etc.). O retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados do Fundo (o aluguel pago por um shopping center, por exemplo) ou pela venda das suas cotas do Fundo."     Fonte: BMFBovespa Algumas vantagens que me chamam atenção: - Possibilidade de iniciar com valor baixo: nos FIIs podemos começar a investir em imóveis "fracionados" a partir de R$1.300, já nos imóveis uma sala comercial em valores de hoje precisaríamos de pelo menos R$60-70 mil. - Reaportes facilitados: como a idéia na fase de acumulação é reaportar os recursos para gerarem mais acumulação em progressão geométrica, pelo mesmo fracionamento explicado no item anterior, fica muito mais fácil reaportar nos FIIs do que nos imóveis. Então o dinheiro tem um "giro" mais rápido. - Diversificação: pelo mesmo motivo do fracionamento do capital os FIIs permitem alocação dos recursos em diferentes tipos de imóveis e empreendimentos. A diversificação vai diluir o risco de inadimplência dos inquilinos. - Liquidez: Nem era de se esperar liquidez em imóveis, mas no caso de uma grande emergência pessoal pode ser necessário "queimar" alguns investimentos. No caso dos FIIs já existem fundos que negociam R$200-300 mil por dia. Além de ser possível vender apenas uma pequena parte do patrimônio para atender nossa emergência. Mas atenção: essa liquidez pode ser uma enorme DESvantagem para o investidor indisciplinado quando surgirem algumas "tentações" de consumo ou mesmo de misturar o capital com outro tipo de investimento. Principalmente se for trader de ações e ver uma vale num suportão de anos... com candle de reversão...IFR14 semanal no chinelo...stop curto...aiaiai...rs - Praticidade: Existe um gestor imobiliário especializado que cuida de tudo pra gente e o aluguel cai todo mês na conta. Sem dor de cabeça com ações de despejo, reformas, tempo perdido, etc. O risco de inadimplência acaba sendo menor também pois nos FIIs normalente os inquilinos são mais "sólidos", como grandes corporações que alugam vários andares por longos períodos. Além de permitirem uma diversificação como já mencionado, tanto entre inquilinos quanto entre fundos. O ônus é a taxa de administração mas acho que é um dinheiro bem pago e acabaríamos gastando mais com os imóveis próprios. - Isenção de Imposto de renda: desde que o FII atenda algumas regras e que você não possua mais que 10% do PL do fundo o aluguel é isento de IR. * Pra mim essa é a principal vantagem. - sobre os aluguéis como Pessoa Física vamos pagar 27,5% de IR, como Pessoa Jurídica adm. de imóveis +-16% e como FII 0% de IR. - sobre o ganho de capital na alienação dos imóveis vamos pagar como PF e PJ 15% de IR e como FII 0% de IR (desde que utilize o recurso para nova aquisição em até 6 meses). Exemplo: uma sala que rende sobre seu valor um aluguel  de 0,5% a.m. após IR como PF vai sobrar 0,36%. Se este mesmo pertencesse a um FII descontaria apenas taxa adm e sobrariam 0,49%. Esta diferença aparentemente pequena é de 36% (!!!) a favor do Fundo. E no longo prazo vai fazer uma diferença enorme, principalmente na fase de acumulação que vai reinvestindo os aluguéis recebidos. - se vendermos as cotas com lucro aí sim teremos que pagar 15% de IR. Seleção: faço uma seleção fundamentalista observando a qualidade dos inquilinos e do administrador, taxa de vacância do imóvel e da região, valor patrimonial x valor de mercado e principalmente o YIELD. Uma vez selecionados busco sinais gráficos para entradas. Como praticamente todos os FIIs dispararam após seus IPOs a estratégia até agora foi compra em alguns recuos em suportes e rompimentos de resistências após grande estreitamento das Bandas de Bollinger. Na prática para acompanhar o Yield tenho uma planilha em Excel com todos os FIIs do mercado com os respectivos pagamentos médios mensais (em valor absoluto por cota), também tenho a cotação real-time através de link DDE. Então toda vez que há um recuo e a planilha indica um Yield mensal maior que 0,7% o ativo entra em meu status ACOMPANHAMENTO. É isso! Acho que vale ao menos um estudo bem aprofundado. SDS Mais detalhes sobre FIIs em: - Um resumo bastante didático na XP corretora: XPI FUNDOS IMOBILIÁRIOS - HC Investimentos: Como investir em fundos imobiliarios . - Site Fundo imobiliário: http://www.fundoimobiliario.com.br/ - Bastter.com em mercado - estudos - fundos imobiliários: Bastter FIIs - Site oficial BMFBOVESPA: FIIs - Blog INVESTDOR EM AÇÃO: 3 posts em sequência em Junho, todos muito didáticos, esse é o primeiro: O QUE SÃO FIIs - Post no Forum L&S do colega Vilhena com alguns comentários interessantes que reproduzo abaixo: "Olá colegas, Um assunto que pouco vejo ser debatido aqui e que acredito ser uma opção de investimento bem interessante. Abaixo o que tenho observado sobre este mercado... Rentabilidade Opero os FIIs há cerca de um ano e o resultado tem sido extremamente compensador. A questão da rentabilidade mensal é absolutamente fundamental e atualmente nem olho para FIIs que pagam menos que 0,7% a.m de rendimento. Não opero FIIs que não paguem rendimentos mensais, alguns poucos pagam semestralmente. Existem sites que publicam um ranking de rentabilidade mensal (existe um excelente, mas acredito que não posso citá-lo aqui). Este ano a rentabilidade caiu sensivelmente, talvez reflexo da baixa nas taxas de juros, pois no ano passado ainda se conseguia um FII pagando próximo de 0,95% o que não ocorre mais. Lembro que uma das grandes vantagens dos FIIs é que o rendimento mensal é livre de impostos, sendo tributado apenas o lucro na venda das cotas. Diversificação Sobre a questão do tipo de FII o que aprendi é que o importante é saber diversificar. Possuo FIIs de papéis (LCIs, Debêntures, etc), prédios comerciais, galpões, escolas, shoppings e hospitais. É fato que os FIIs de hospitais, por exemplo, são mais arriscados por terem apenas um locatário, no entanto por vezes são os que pagam maior rentabilidade mensal (maior risco = maior retorno). Apenas para exemplificar: recentemente um FII de hospital teve problemas para pagar o rendimento mensal em função de atrasos no pagamento de aluguel. Porém, quando os atrasados foram pagos (depois de determinação judicial) o FII pagou dois rendimentos dentro de um mesmo mês e quem estava especulando neste mês se deu bem (não foi meu caso). Isso fez com que a cota fizesse um fundo no gráfico semanal no mês do atraso e depois subisse violentamente nas semanas onde o problema foi solucionado. Quando meu modelo autorizou a compra eu comprei em acordo com meu manejo de risco e considerando o risco específico deste FII. Estou com um estope móvel pelo Hilo no semanal e assim que o modelo der saída assim procederei. No Profit é possível verificar o histórico de pagamento da rentabilidade mensal, da mesma forma que mostra os dividendos em ações. Modelo Operacional A maioria dos FIIs que opero apresenta uma volatilidade diária muito grande e não possui liquidez adequada para operar em ST. É relativamente comum ver um FII subir 4% num dia e cair 3% no outro. Seria uma oportunidade para ST, porém a liquidez AINDA me proíbe de aproveitar a oportunidade. Portanto, não especulo em FIIs como faço em ações e commodities. O que faço é uma espécie de trend following utilizando gráfico semanal. No que diz respeito ao timing de entrada e saída basicamente acompanho o hilo de 6 períodos e a MM9 no gráfico semanal. Nos FIIs que trabalho a liquidez pode me forçar a ter que aguardar um ou dois dias para vender toda a posição, o que aconteceu pouco até hoje. Por isso também não é muito interessante fazer blocos grandes ou muito representativos em relação ao book de ofertas. Opero todos os FIIs que apresentam rentabilidade acima de 0,7% a.m na ordem de um ranking que sigo e sempre dentro do timing sugerido pelo meu modelo. Como o modelo restringe um pouco eu não consigo ficar posicionado em mais do que 6 ou 7 FIIs simultaneamente e dentro do meu manejo isso é satisfatório. Como opero em prazos mais dilatados, se as operações caminham bem podem chegar a 5 ou 6 meses, não me preocupa a baixa de liquidez pois numa operação de 4 meses se eu levar dois dias para sair não tem muito problema. Claro que existem alguns FIIs onde a liquidez é MUITO pequena, porém estes não costumam aparecer no meu filtro de rentabilidade. Isso é simples de avaliar: veja no gráfico SEMANAL se os candles são mais organizados e sem grandes sombras ou tracinhos que representam ausência de negociação na semana. Se não tiver nada disso estou autorizado a comprar. Evidentemente priorizo os gráficos semanais que apresentam tendências mais direcionais, embora se um FII pagar bem o rendimento mensal e ficar andando de lado não é ruim. O que não posso em hipótese alguma é entrar em tendências de baixa ou tentando adivinhar fundos (óbvio). Conclusões Utilizo o HB da corretora para comprar as cotas normalmente como em ações e fiz isso com FIIs que tem B no final ou não. Em resumo é um instrumento que chamo de renda semi-variável, pois o fato de ter uma graninha livre de impostos sempre pingando na sua conta, além da valorização das cotas é algo bem compensador. E detalhe importante: sem abater do valor da cota, como no caso de dividendos. Alguns FIIs Os FIIs que tenho acompanhado ou estou comprado atualmente são: AEFI11, BBFI11B, CENES11b (comprado há muito tempo), FAED11B, NSLU11B (mais arriscado), WPLZ11B, FLRP11B (como já possuo um shopping este estou só acompanhando), XPGA11 (este rendeu belíssima oportunidade, porém muito próximo do IPO e sem histórico... aguardo recuo para fazer primeira entrada), MBRF11, PRSV11 (vem se tornando mais volátil), HTMX11B (vem num forte recuo e assim que formar um fundo faço minha entrada... este fundo tem algumas questões "fundamentalistas" que o comprometem um pouco), MBRF11, etc... Acredito que este tema é bastante interessante e pouco explorado por aqui, por isso acredito ser interessante estimularmos esse tipo de discussão."